Содержание

Разрешенное использование земель: упрощение изменения видов использования, новые возможности для КФХ и проблемы терминологии

clinweaver@gmail.com / .com

В ОП РФ состоялись нулевые чтения по проекту Федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (далее – законопроект)1. Председатель комиссии ОП РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению Андрей Максимов отметил, что документ был разработан Минэкономразвития России по поручению Правительства РФ и внесен в Госдуму 26 июня текущего года. Эксперт указал на то, что вопросы регулирования земельных правоотношений всегда являются актуальными и требуют тщательного обсуждения, поскольку связаны с реальными потребностями государства, муниципалитетов и частных лиц.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (ч. 4, ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона (обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утвержденный Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г.).

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (ст. 39.13, ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

Жилые дома для КФХ

Законопроектом предусматривается возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее – КФХ). При этом в целях недопущения злоупотребления данным правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предлагается установить целый ряд ограничений к параметрам такого жилого дома (не более трех этажей и не более 500 кв. м), а также запретить образование под ним земельного участка и его перепродажу. Кроме того, такой дом, согласно законопроекту, может быть предназначен для проживания только членов КФХ (п. 5 ст. 78 Земельного кодекса РФ, п. 2.1 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», далее – Закон № 74-ФЗ, в редакциях законопроекта).

Министр сельского хозяйства и продовольствия Московской области Андрей Разин отметил, что, например, в Московской области насчитывается около 6-9 тыс. КФХ, при этом из них только около 1 тыс. реально занимаются фермерской деятельностью – пашут, сеют и т. д. В связи с этим министр считает, что нужно подумать о дополнительных ограничениях в отношении права КФХ на строительство жилого дома. По его мнению, нельзя допускать того, чтобы земли сельскохозяйственного назначения использовались, например, для возведения коттеджных поселков.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона № 74-ФЗ КФХ представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Реализация продукции собственного производства относится к основным видам деятельности КФХ (п. 1 ст. 19 Закона № 74-ФЗ). Таким образом, например, ИП, владеющий магазином и имеющий статус фермерского хозяйства, тоже получит право на строительство жилого дома на участке, предоставленном ему для ведения сельскохозяйственной деятельности. Андрей Разин считает, что такие поправки могут создать почву для злоупотреблений – может вырасти количество «фейковых» КФХ. В качестве варианта доработки норм о КФХ, отметил он, можно разрешить строить дома только на участках тех КФХ, которые пользуются финансовой или иной поддержкой государства. По мнению эксперта, факт оказания такой поддержки легко установить и он подтверждает «реальность» осуществляемой КФХ сельскохозяйственной деятельности.

В каких формах может существовать КФХ? Ответ узнайте в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Получить доступ

Министр указал также на проблему отсутствия прямой связи между видом разрешенного использования земельных участков и осуществляемой на них деятельностью КФХ. Так, согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ возможно предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, а также для осуществления КФХ его деятельности. Между тем, классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, такой вид использования, как осуществление деятельности КФХ не предусмотрен, в то время, как остальные виды деятельности, поименованные в упомянутой ст. 39.18, в классификаторе значатся. По мнению эксперта, следует скорректировать правовое регулирование в этой части путем внесения изменений либо в Земельный кодекс РФ, либо в классификатор.

Василий Корякин сообщил о возможности исключения норм о КФХ из обсуждаемого законопроекта. Однако планируемые поправки в отношении фермерских хозяйств все равно будут разрабатываться в Госдуме, может быть, в рамках подготовки уже нового специального проекта.

Ключевые замечания экспертов по законопроекту

Свои рекомендации по доработке проекта дали профессор кафедры высшей школы урбанистики НИУ «ВШЭ» Олег Баевский и профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова, д. ю. н. Геннадий Волков. Оба эксперта прежде всего обратили внимание на необходимость корректировки понятия разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта разрешенное использование земельного участка представляет собой допустимое использование земельного участка, которое определяется в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Геннадий Волков указал на то, что подобное определение понятия содержит логическую ошибку («то же через то же» или «idem per idem»). По его оценке, недопустимо использовать в законе тавтологичное определение, а представленная в проекте формулировка не раскрывает суть того, что имеется в виду под разрешенным использованием. Олег Баевский предложил дать предметное определение, то есть указать, что в разрешенное использование включаются соответствующие виды допускаемой для осуществления на земельном участке деятельности, виды зданий, сооружений, которые могут на нем размещаться. Он отметил также некорректность формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, поскольку сейчас из нее следует, что регламентами использования земель охватываются все территории. Формулировка выглядит таким образом, как будто вопрос регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения остается неразрешенным. Определение порядка их использования предполагается передать на уровень субъектов РФ, но закрепленная сейчас в проекте формулировка не указывает на такое исключение.

Геннадий Волков указал, что считает проблемным п. 10 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, закрепляющий, что разрешенное использование земельного участка считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о виде или видах такого использования. По его мнению, возникает правовая неопределенность в отношении выяснения момента установления разрешенного использования участка, поскольку в соответствующих регламентах использования земель также фиксируются виды разрешенного использования. При этом, например, сроки внесения сведений о разрешенном использовании участков в ЕГРН и вступления в силу соответствующих регламентов, которые являются НПА, могут разниться. Эксперт считает, что такого рода неопределенность может нанести ущерб единообразию в правоприменении и заключает в себе коррупционные риски.

Андрей Максимов в целом оценил законопроект положительно, но высказал при этом несколько замечаний, по которым требуется доработка:

  • не ясна корректировка п. 1 ст. 11 Земельного кодекса РФ, согласной которой установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований исключается из полномочий органов местного самоуправления, в то время, как это полномочие является их ключевым инструментом влияния на развитие территорий;
  • нуждается в изменении формулировка п. 6 ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, согласно которой в случаях, если эксплуатация не соответствующих регламенту использования земель участков и находящихся на них зданий, сооружений опасна для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на их использование – представляется, что при наличии указанных рисков речь должна идти об обязанности (а не о праве) наложения уполномоченными органами запрета на использование таких участков или зданий, сооружений;
  • не совсем понятен смысл планируемых изменений подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ, предполагающих исключение земельных участков, на которых располагаются отличные от многоквартирных домов здания, сооружения, из числа участков, которые образуются в границах жилых районов и микрорайонов исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
  • вызывает вопросы п. 15 ст. 1 законопроекта, согласно которому п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ планируется дополнить формулировкой о том, что при отчуждении собственником зданий, сооружений, находящихся на неделимом земельном участке, у других участников долевой собственности не возникает права на преимущественную покупку доли в праве собственности на участок – не ясно, для чего делается такая оговорка, учитывая то, что и без этого действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Василий Корякин согласился с необходимостью корректировки законопроекта в части уточнения терминологии и формулировок. В отношении некоторых замечаний он дал свои пояснения.

Во-первых, он отметил, что установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований не исключается из полномочий органов местного самоуправления, поскольку в ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 14, ст. 15, ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» изменения не вносятся. Соответствующая поправка, предусмотренная законопроектом, носит технический характер.

Во-вторых, он пояснил, что предполагаемые изменения подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ нацелены на обеспечение возможности образования в жилых районах земельных участков правообладателями зданий, сооружений, не относящихся к многоквартирным жилым домам, на основании схем территориального планирования, а не исключительно на основании проекта межевания территории, как это предусмотрено сейчас. В жилых районах могут располагаться не только жилые дома, но и иные объекты – магазины, аптеки, точки предоставления бытовых услуг и т. д. В настоящее время правообладатели таких объектов вынуждены самостоятельно осуществлять подготовку проекта межевания территории при отсутствии уже утвержденного проекта, если хотят образовать земельный участок. При этом подготовка проекта межевания может обойтись хозяйствующим субъектам в несколько млн руб. Планируемыми поправками предлагается облегчить положение таких правообладателей, разрешив им образовывать участки на основании схем территориального планирования при условии отсутствия утвержденного проекта межевания территории. Как ожидается, это благоприятно повлияет и на развитие жилых районов в целом.

***

Обсуждаемый документ, по словам представителя разработчика – Минэкономразвития России, являлся в свое время частью масштабного проекта по отмене категорий земель, который был принят Госдумой в первом чтении еще в 2014 году, но впоследствии был отклонен. Из того проекта в самостоятельные инициативы выделились и другие пакеты изменений, некоторые из которых уже были реализованы (например, Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который систематизировал нормы об «охранных» зонах; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», который вступит в силу с 1 сентября 2018 года).

По итогам нулевых чтений ОП РФ подготовит рекомендации по доработке законопроекта о совершенствовании определения видов разрешенного использования земель, которые будут переданы в работу осенней сессии Госдумы. Василий Корякин отметил, что страна пока не готова отказаться от категоризации земель, но в обсуждаемом проекте, в случае его принятия в качестве закона, уже будет сделан шаг в этом направлении.

Сейчас документ готовится к рассмотрению в первом чтении в парламенте. По нему уже представлено заключение правового управления Госдумы, в котором эксперты высказали замечания. Например, указывается на необходимость учета в тексте проекта поправок, внесенных в законодательство Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ, изменения формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта (сообразно тому, о чем говорил Олег Баевский), корректировки положения об отсутствии преимущественного права покупки у участников долевой собственности при отчуждении одним из них зданий, сооружений, находящихся на неделимом участке (чтобы исключить возможность толкования нормы, которое расходилось бы с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов). Замечания правового управления во многом согласуются с теми, которые были озвучены экспертами в ОП РФ, что значительно повышает вероятность их надлежащего учета при доработке законопроекта.

1 С текстом законопроекта № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)»и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Реферат: Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в ст.1 Федерального Закона РФ от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее Закон).

Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Крестьянское хозяйство — это форма свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды. Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, закреплены в ст.15 данного Закона, который применяется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств имеет свою специфику. Порядок предоставления и приобретения земельных участков для ведения фермерского хозяйства предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ст. 218, 217) (далее ГК), Земельным кодексом РФ (ст. 28-34), Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 3, 4, 9 и 10).

Эти общие принципы детализированы в главе 4 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в статьях 11-13.

Статья 78 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК) конкретизирует цели использования земель сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъектов, которые вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Приватизация сельскохозяйственных угодий была разрешена Законом РСФСР от 23.11.1990 «О земельной реформе», а приватизация несельскохозяйственных угодий — п.4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» бесплатно, путем деления сельскохозяйственных угодий на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли гражданам на праве общей собственности.

Право на получение земельной доли получили работники сельскохозяйственных организаций, пенсионеры этих организаций, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этих сельскохозяйственных организаций.

Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, для ведения фермерского хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со ст. 9 и 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участник долевой собственности (собственник земельной доли) вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности для создания и расширения фермерского хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду, включая передачу земельного участка в аренду фермерскому хозяйству.

Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) — это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).

Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» упростила этот порядок при условии, если число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.

Участник долевой собственности может известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст. 252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В п.5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ и в п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» прописана процедура приватизации земельных участков, предоставленных для ведения фермерского хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Если фермерское хозяйство зарегистрировано гражданином без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ст.23 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), то такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок независимо от его площади.

Если же фермерское хозяйство зарегистрировано как юридическое лицо (в соответствии с положениями Закона РСФСР от 22.10.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), то приватизация земельного участка уже осуществляется за плату.

Земли, предоставленные для ведения крестьянского хозяйства, используются для целей сельскохозяйственного производства – выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса, сенокоса, размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, жилых строений. Землепользование является платным. Граждане, впервые организующие крестьянское хозяйство, освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им впервые земельного участка (ст. 12 Закона «О плате за землю»).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель иных категорий.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в ст. 30-33 Земельного кодекса РФ.

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда) фермер имеет право распоряжаться этим земельным участком в соответствии с требованиями законодательства.

При формировании вновь образуемого земельного участка необходимо соблюдать требования п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о соблюдении минимального размера таких земельных участков, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации, за исключением случаев образования земельного участка фермерского хозяйства, основной деятельностью которого является садоводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, овощеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта Российской Федерации.

Порядок проведения работ по формированию земельного участка определен в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 Руководителем Федеральной службы земельного кадастра Росси 17 февраля 2003 года.

Статья 12 Закона детально регулирует отношения фермера и органов публичной власти по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения фермерского хозяйства.

В данной статье отражены особенности предоставления земельных участков, установленные в ст. 34 Земельного кодекса РФ и в ст. 9 и 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Положения статьи предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков фермерским хозяйством.

КФХ осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Данная норма соответствует содержанию статьи 23 Гражданского кодекса РФ, однако, в соответствии со ст.259 ГК членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Кроме того, в соответствии со ст.23 ГК крестьянское (фермерское) хозяйство может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как индивидуального предпринимателя. Он выступает в гражданском обороте от своего собственного имени и отвечает по долгам от предпринимательской деятельности всем своим имуществом (ст.24 ГК). Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами.

В соответствии со ст.257 ГК имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это означает, что возможно существование двух видов правового режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских) хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу ГК, и собственником земли признавался его глава. В других — право на землю является совместной собственностью членов хозяйства.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно п.2 ст.258 ГК земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Из этого следует и запрет продажи крестьянским хозяйством части принадлежащего ему участка.

Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранения крестьянского хозяйства как производственной структуры. Однако в условиях, когда минимальный размер участка для крестьянского хозяйства не установлен и реально одновременно существуют хозяйства площадью и 10 га, и 500 га, трудно объяснить, почему фермер, у которого 500 га не может часть этого участка продать постороннему лицу либо, например, передать сыну, выделяющемуся с целью создания самостоятельного крестьянского хозяйства.

Но даже если никакого ущерба для производственной деятельности крестьянского хозяйства от такого раздела участка не будет, его не зарегистрируют органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку нарушаются правила п. 2 ст. 258 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 ст. 9 Закона.

Вместе с тем ни у кого не возникает сомнений в том, что фермер может продать часть неиспользуемой в хозяйстве техники, инвентаря и т.п., хотя и техника и инвентарь относятся к средствам производства, раздел которых в натуре при выходе из хозяйства одного из членов также не допускается. Но в отношении земли наблюдается другой подход, хотя он, подчас, противоречит просто здравому смыслу.

Однако согласно ст.258 ГК при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Статья 258 Гражданского кодекса РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которой надлежит руководствоваться при разделе земельного участка наряду с ГК РФ. Но проблема состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства.

Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим тех участков, которые образуются в результате раздела. Средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве на сегодняшний день — примерно 48 га, но есть и участки площадью несколько сотен га. Если такой участок разделить на 3-5 или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, ведь крестьянское хозяйство свою деятельность прекратило, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни га), как правило, не выделяются.

Кроме того, так как бывшие члены крестьянского хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то, скорее всего, эти земельные участки будут проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре (на местности), права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Все это создает никому не нужные и ничем не оправданные сложности.

Гораздо проще было бы закрепить в земельном законодательстве право бывших членов крестьянского хозяйства при прекращении его деятельности по их желанию продать весь участок как единое целое и поделить между собой вырученные средства (естественно, речь идет о продаже земельных участков, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте). Однако императивная формулировка статьи 258 Гражданского кодекса РФ о том, что «земельный участок … делится…», не позволяет это сделать.

В соответствии со ст.209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В частности, собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д.).

Между тем имеются следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст.63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

Особенности наследования и раздела земельных участков хозяйства определяются ст. 1181 и 1182 Гражданского кодекса РФ. Ст. 1181 ГК устанавливает, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник, получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно.

Земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования, не наследуется ни по завещанию, ни по закону. Таким гражданам целесообразно в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ приобрести такие земельные участки в собственность, учитывая, что это разрешается сделать бесплатно. У наследников такого права уже не будет.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

При невозможности раздела земельного участка в случае, если его размер меньше минимального размера, установленного для участков крестьянских (фермерских) хозяйств такой земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В данном случае речь идет о ст. 1168 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

Библиографический список литературы

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, часть первая (в ред. Федерального закона от 21. 07. 2005 №109-ФЗ)

2. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. Федеральный Закон РФ от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве.

4. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

5. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 №28-ФЗ.

6. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». (С изм. и доп., внесенными Указами Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 и от 25 января 1999 г. № 112).

7. Указание Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 27 января 1994 г. N 3 «Об усилении государственного контроля за соблюдением земельного законодательства при выделении земельных участков для организации крестьянских (фермерских) хозяйств» .

8. Приказ Министерства РФ по налогам и сборам от 3 декабря 2003 г. N БГ-3-09/664 «Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств»

9. Боголюбов С. А., Е. Л. Минина. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — М.: Норма, 2002.

10. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — М.: БЕК, 2002.

11. Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при ригулировании земельных отношений. // Государство и право. – № 2. – 1996.

12. Земельное право. Учеб. / Под. ред. В.В Петрова, – М.: Стоглавъ, 1995.

13. Земельное право. Учеб. / Под. ред. С.А. Беголюбова, – М.: Норма, 1999

15. Краснова И.О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2003.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства

Бесплатно получить землю под фермерское хозяйство можно в собственное владение и в наем с определенным сроком либо бессрочно. Сделать это могут лица, имеющие статус гражданина России, или не имеющие такового. Но при этом свою предпринимательскую деятельность они должны осуществлять в рамках крестьянско-фермерского хозяйства.

Законодательное регулирование

Деятельность КФХ регламентируется положениями гражданского законодательства и ФЗ-74 от 11.06.03г.

Ими определяется возможность создания фермерского хозяйствования ИП и организациями, соответственно и участок передается организациям и предпринимателям.

Основными сферами деятельности фермеров устанавливаются:

  • Производство и перерабатывание продукции сельского хозяйства и продуктов животноводства;
  • Их перевозка, сохранность, реализация.

На угодьях, принадлежащие КФХ, может осуществляться:

  • Растениеводство (выращивание зерна, кормовых и других культур, табака и другое);
  • Животноводство (разведение различных животных – лошадей, коз, овец, свиней, кроликов, выращивание птицы, оленей, верблюдов, шелкопряда, пчеловодство);
  • Овощеводство (сбор орехов, грибов, ягод, выращивание фруктов и винограда).

ВАЖНО! Угодья фермы могут использовать все, входящие в его состав, люди для произведения продуктов для собственного употребления. При этом не потребуется регистрация компании или ИП.

Под фермерским имуществом подразумевается:

  • Земля;
  • Строения и здания;
  • Хозяйственные постройки (склады, сараи и пр.);
  • Мелиоративные сооружения и орошатели;
  • Сельскохозяйственное оборудование и спецтехника;
  • Рабочая скотина и домашняя птица;
  • Машины и инвентарь.

Порядок предоставления участков КФХ, предъявляемые к ней требования и их предназначение определяются в ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Кто может получить землю

Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании. Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации. Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

Заниматься фермерством вправе как граждане страны, так и другие люди, имеющие гражданство другого государства. Они могут арендовать землю у частного лица либо у государства, или выкупить её в собственное владение.

Какие угодья могут предоставляться

Земельные площади, выдаваемых КФХ, имеют сельскохозяйственное назначение. Они должны располагаться за пределами сельского поселения и включать различные объекты, на которых находятся леса, поля, водоемы, здания и постройки, дороги, различные коммуникации.

Под защитой государства находятся особенно ценные площади сельхозназначения. К ним относятся территории, стоимость в кадастре которых выше средней в муниципальном образовании на 10%, и искусственно орошаемые или осушаемые наделы.

Представляемый участок считается неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их разделения на части. Поделить его получится только в случае прекращения деятельности фермы.

Представленные угодья могут использоваться в целях, для которых они представлены. Их возможным использованием может служить следующие разновидности:

  • Высадка цветов;
  • Разведение птицы и рыбы;
  • Садоводство и овощеводство;
  • Виноградарство;
  • Пчеловодство;
  • Охотничьи угодья;
  • Для организации рыбного хозяйствования;
  • Сенокоса и выпаса домашнего скота;
  • Создание охранных насаждений леса.

Заявитель может сам определять необходимый размер передаваемого надела.

Необходимые документы

Обращаясь в муниципалитет, помимо заявления потребуется представить:

  • Удостоверение личности лица;
  • Кадастровый паспорт:
  • План участка и выписка из ЕГРП;
  • Постановление административного органа;
  • Платежный документ об оплате стоимости угодий;
  • Квитанция уплаты госпошлины за совершение регистрационных действий.

Порядок получения земли под КФХ

Это можно сделать несколькими способами:

  1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
  2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
  3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
  4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

  1. Выбор подходящего варианта. Подбор можно осуществить:
  • Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
  • Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
  • Выявить информацию на портале Росреестра.
  1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:
  • Цель использования:
  • Полномочия обратившегося;
  • Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
  • Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
  • Подписанное соглашение о создании КФХ;
  • Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.

Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

  1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
  2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

  1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:

  • Сумма арендных платежей;
  • Права и обязательства сторон;
  • Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.

Когда срок его действия заканчивается, его можно:

  • Продлить;
  • Расторгнуть;
  • Выкупить надел в собственность
  1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

Когда могут отказать

Обратившемуся гражданину могут отказать в предоставлении с/х угодий. Причинами для этого могут послужить:

  • Требуемая площадь больше пределов, устанавливаемых администрацией поселкового совета;
  • Представлен не полный перечень документов;
  • Бумаги содержат несоответствия и неточности;
  • Объект обременен правами заинтересованных лиц.

О принятом решении сообщается заявителю с указанием причин отказа. Необоснованность доводов может послужить опротестованию их в судебном порядке.

Можно ли строить на земле фермерского хозяйства

На земельной территории КФХ допускается строительство различных строений несельскохозяйственного назначения. Это могут быть жилые, промышленные и рекреационные здания. Площадь таких построек не может занимать более 30% всего надела. Застройка регламентирована складывающейся практикой муниципального образования и утвержденным проектом.

Чтобы официально оформить жилой дом и прописаться в нем, необходимо чтобы его высота не превышала трех этажей. Для его возведения нужно представить доказательства необходимости постоянного присутствия человека на ферме. Это может быть постоянный уход за животными и другие причины.

Застройка с/х территорий регламентирована положениями ГК РФ, который устанавливает важность соблюдения градостроительных, пожарных, строительных, санитарных стандартов при её осуществлении.

Помимо жилья, собственник КФХ может возводить и другие постройки по своему желанию. Строительство капитальных зданий должно сопровождаться получением разрешения на строительство. Временные постройки могут возводиться без согласования с соответствующими службами. Это могут быть сараи, склады, навесы и иное. Их регистрация в Росреестре не нужна.

Надо отметить, что для развития фермерства в России предоставляются земли с/х назначения в аренду либо в собственное владение. На них могут выращиваться различная продукция либо разводиться скот, рыба и другие животные. Максимальная величина предоставляемой территории будет зависеть от количества участников фермы и нормативов, установленных в регионе.

Как земли сельхозназначения перевести в земли КФХ?

Принимая во внимание экономическое состояние страны в последнее время, крестьянско-фермерские хозяйства приобрели былую заманчивость для большого числа предпринимателей. Для создания таких хозяйств энергично приобретаются плодородные земли, вследствие чего свободной территории остается все меньше.

Многие бизнесмены с большой выгодой пользуются этим, осуществляя следующие шаги:

  • Обзаводятся землями сельскохозяйственного назначения по рыночной стоимости или еще ниже;
  • Осуществляют смену категории земельного надела;
  • Реализуют землю с огромной прибылью.

Однако возникают вопросы, можно ли переоформить земли сельскохозяйственного назначения в крестьянско-фермерские хозяйства и каким образом это юридически корректно осуществить? Ответам на эти и другие вопросы и посвящена данная статья.

Перевод земель сельхозназначения в КФХ

Фермерские земельные территории принадлежат к землям сельскохозяйственного назначения. Земельное законодательство России определяет их как земельные площади, расположенные за пределами населенных пунктов, предназначенные для потребностей сельского хозяйства и предоставляемые для данных задач.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя крестьянские угодья, внутрихозяйственные дороги и коммуникации, водные объекты, а также здания, постройки и сооружения, обязательно применяемые для производства, хранения и дальнейшей переработки сельхозпродукции.

Механизм изменения разновидности земель для фермерских хозяйств регулируется статьями 11 и 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Что необходимо для изменения разновидности и назначения земли?

Последовательность необходимых действий выглядит следующим образом:

  • Переоформив землю сельскохозяйственного назначения во владение, направьтесь с ходатайством об ее переводе в крестьянское хозяйство в исполнительные органы власти;
  • Одновременно подготовьте требуемый пакет документов;
  • Передав необходимые документы вместе с ходатайством, подождите, так как решение о согласии или отказе в переводе земли выносится в течение трех месяцев.

Если компетентные органы власти вынесли положительный вердикт о смене разрешенного использования земельного надела, то вам остается только уплатить все обязательные платежи и получить документы.

Документы для перевода земель сельхозназначения в КФХ

Для переоформления земель из действующей разновидности в альтернативный вид направьте ходатайство о переоформлении земель в орган исполнительной власти или местные органы власти, имеющие полномочия на прием таких ходатайств.

Содержимое ходатайства о переоформлении земель и список дополняемых к нему документов регламентируется:

  • Органами власти субъектов Российской Федерации касательно земель сельскохозяйственного назначения или земель запаса, кроме земель, пребывающих во владении Российской Федерации;
  • Правительством Российской Федерации касательно других земель.

В ходатайстве о переоформлении наделов земли укажите:

  • Кадастровый номер надела земли;
  • Разновидность земли, в которую на текущий момент включен участок, а также та разновидность земель, куда вы планируете перевести надел;
  • Аргументацию необходимости перевода участка земли;
  • Подтверждение правомерности обладания участком.

Перевод земель сельхозназначения в ЛПХ.

Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство, читайте тут.

К ходатайству о переоформлении участков земли приложите:

  • Выписку из Государственного земельного кадастра касательно данных о наделе земли, переоформление какового из разряда земель нынешней разновидности в иную предстоит преобразовать;
  • Копию документа, удостоверяющего личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра для индивидуальных предпринимателей или юридических лиц;
  • Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии вашей прерогативы на надел земли, переоформление какового из разряда земель нынешней разновидности в иную вы намереваетесь произвести;
  • Заключение государственной экологической экспертизы в ситуации, если ее осуществление зафиксировано федеральными законами;
  • Согласие хозяина надела на перевод земли в альтернативную категорию;
  • Подсчеты ущерба сельскохозяйственному производству и лишений лесного хозяйства.

Органы исполнительной власти или местные органы власти ходатайствуют, минуя согласие собственников участков земли, о переоформлении наделов из одной разновидности в другую без реквизиции у владельцев, для сформирования особо охраняемых природных территорий, либо по причине установления или преобразования черты поселений.

Особенности перевода земель сельхозназначения в КФХ

Задачи, имеющие своей целью строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не изменяя целевого назначения, с финансовой точки зрения разумнее решать следующим путем.

Так как существует градостроительное требование для минимальных площадей наделов сельскохозяйственного назначения – не меньше одного гектара, которое необходимо учесть заранее, можете вначале осуществить выделение участков данной площади с регистрацией каждого из них по отдельности, а после этого переоформите их в крестьянско-фермерское хозяйство, либо переведите сразу целый участок в крестьянско-фермерское хозяйство.

Крестьянско-фермерское хозяйство – это, по сути, приобретение права на строительство (на не менее 30% территории), конечно, при наличии всей требуемой проектной документации на застройку.

В том случае если в крестьянско-фермерское хозяйство был переоформлен весь надел и на нем вы собираетесь сооружать дома, то введите в состав хозяйства потенциальных застройщиков (приобретателей) и предоставьте им участки земли из состава земель самого хозяйства. Другими словами, площадь фермерского хозяйства делится на участки. Для этого также необходимо провести кадастровую съемку с внутренним делением участков. Окончательный внутренний раздел закрепите, скрепленным подписями владельцев соглашением, приложив к нему схему границ.

Выделенные земельные участки можете зарегистрировать только как свои доли в общем пользовании, но на них, согласно проектам застройки, разрешено производить строительство. Объекты строительства (законченные или незаконченные) можете зарегистрировать на приобретение прав собственности в установленном порядке.

Далее же, в зависимости от желания дольщиков, можно или проживать на территории первоначального крестьянского хозяйства на собственных долях земли, или «разрушить» (путем принятия внутренних решений) фермерское хозяйство. Избрав последний вариант, обратитесь в администрацию для того, чтобы получить соответствующее постановление и зарегистрировать в дальнейшем права владения на землю для крестьянско-фермерского хозяйства с определенными границами, с прежде оформленными в собственность сооружениями на ней.

Какие земли могут подойти для крестьянско-фермерских хозяйств:

  • Находящиеся недалеко от объектов транспортной инфраструктуры и линий электропередач. Это уменьшает затраты бизнесмена на доставку кормов и удобрений, подачу электроэнергии;
  • Присутствие коммуникаций уменьшит срок запуска крестьянско-фермерского хозяйства в работу, расходы на данный запуск и позволит создать комфортные условия во время пребывания на участке. Развитая коммуникационная сеть надела с близлежащим поселением позволит крестьянско-фермерскому хозяйству не только успешно функционировать в рамках сельскохозяйственной активности, но и заниматься этой благородной деятельностью в благоприятной обстановке, уделяя особенное внимание комфортным условиям труда работников данной сферы, а также поможет соблюсти все требования санитарно-эпидемиологических рекомендаций;
  • Не попадающие в категорию запрещенных законодательными актами земель участки;
  • Земли, площадь которых, должна быть достаточной для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
  • Земли, в непосредственной близости от которых находится населенный пункт, для покупки требуемого оборудования, продажи продукции и найма работников. Расположение надела в не столь отдаленной от благ цивилизаций местности, позволит без лишней головной боли заниматься фермерской деятельностью и не отвлекаться на транспортные трудности в нелегком деле ухода за крестьянско-фермерским хозяйством.

Отказ в переводе земель сельхозназначения в КФХ

Муниципальные органы власти имеют право отказать в переоформлении земель сельскохозяйственного назначения в крестьянско-фермерское хозяйство в следующих случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации:

  • Присутствия в правовом поле, согласно федеральному законодательству, запрета на переоформление земель из одной разновидности в другую;
  • Существования негативного вердикта государственной экологической экспертизы, если ее осуществление декларируется федеральными законами;
  • Нахождения различности запрашиваемого назначения земель с принятыми документами планировки территории, а также землеустроительной или лесоустроительной документации.

Была ли Запись полезна? 41 из 49 читателей считают Запись полезной.

Максимальные и минимальные размеры земли для ЛПХ, КФХ и с/х

При формировании земли для ЛПХ, КФХ и С/Х обязательно учитывать предельные размеры участков. Такие размеры определяются или законом субъекта или распоряжением местной администрации. Несоблюдение установленных размеров участков повлечет невозможность постановки на кадастровый учет земли.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Законодательство о размерах

Каждый вновь образуемый участок земли, независимо от установленного вида целевого использования, обладает определенными параметрами, размеры которых обязаны соответствовать нормам, закрепленным законодательством.

Площадь образуемого участка земли, предусматривающего ведение личного подсобного (ЛПХ), крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) или сельскохозяйственного производства (С/Х) не должна превышать или быть меньше допустимой площади.

Определенные в законодательстве предельные размеры позволяют не только избежать дробления земли на мелкие участки, но и помогут не допустить скопления большого количества гектаров земли в руках одного землевладельца.

Предельные максимальные и минимальные параметры земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Градостроительным кодексом РФ, а также законами субъектов и нормативными актами местных органов самоуправления.

Градостроительный кодекс предусматривает установление предельных параметров в регламентах (градостроительных), включающих в себя правила землепользования соответствующей территории и ее застройки (ПЗЗ).

Предельные размеры участков земли, по которым такие регламенты не установлены, регулируются законодательством на уровне субъекта или местного самоуправления в зависимости от вида целевого использования участка.

Узнать предельные размеры, допускаемые при формировании земельного участка, можно на официальном сайте местной администрации в разделе «Градостроительная документация» (такие нормативные акты, как генеральные планы и ПЗЗ, должны быть общедоступны).

Как определить стоимость оценки квартиры для ипотеки?

Как выделить долю из общей собственности, вы узнаете в нашей тематической статье.

Как взять необходимую вам выписку из домовой книги, вы можете узнать в материале по .

Предельные размеры для ЛПХ, КФХ и с/х

Минимальные параметры

Не допускается формирование участка земли с меньшим размером площади, чем предусмотрено законодательством в качестве предельно-минимального.

Федеральный закон от 07.07.2003 года № 112 «О личном подсобном хозяйстве» определяет, что минимальные размеры участков для такого использования устанавливаются распоряжением местных органов самоуправления.

Федеральный закон от 11.06.2003 года № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», как и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает установление минимальных предельных размеров участков для сельскохозяйственного производства и ведения фермерского законодательством соответствующего субъекта.

Таблица 1. Минимальные площади участков

Города Для ЛПХ, га Для КФХ, га Для С/Х, га
Москва 0,02 2 2
Санкт-Петербург 0,06 1 0,02
Ростов-на Дону 0,08 1 В соответствии с проектной документацией
Пятигорск 0,06 30 30
Нижний Новгород 0,03 2,5 Не менее размера одной земельной доли
Екатеринбург 0,1 1 га на каждого члена КФХ 0,1
Новосибирск 0,04 0,5 200
Хабаровск 0,1 3 1

Максимальные параметры

Формирование земельного участка для ЛПХ, КФХ или с/х площадью больше той, что установлена как предельная максимальная, не допускается.

Максимально-возможные параметры земельных участков также, как и минимальные, предусматриваются законодательством субъекта для крестьянского хозяйства и сельскохозяйственного производства, а для подсобного хозяйства — нормативным правовым актом местного самоуправления.

Таблица 2. Максимальные площади участков

Города Для ЛПХ, га Для КФХ, га Для С/Х, га
Москва 0,25 40 Не более 25% от площади с/х земель
Санкт-Петербург 0,25 1 Не более 10 % от площади с/х земель
Ростов-на Дону 1 50 Не более 20 % от площади с/х земель
Пятигорск 0,15 50 Не более 10% от площади с/х земель
Нижний Новгород 0,2 50 Не более 50 % от площади с/х земель
Екатеринбург 0,25 50 Не более 10 % от площади с/х земель
Новосибирск 0,15 25 Не более 10 % от площади с/х земель
Хабаровск 0,2 300 Не более 10 % от площади с/х земель

При формировании участка для ведения подсобного или фермерского хозяйства, а также для сельскохозяйственного производства, обязательно соблюдение предельных размеров, разрешенных действующим законодательством.

Те участки земли, которые уже образованы, поставлены на кадастровый учет и имеют правообладателя, не требуется «подгонять» к требуемым параметрам.

Установление тех или иных предельных нормативов, применяемых к размерам земельных участков, в первую очередь зависит от наличия достаточного количества свободных земель в соответствующем регионе, а также от востребованности использования земли в сельскохозяйственных и личных подсобных целях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

КФХ, что это?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *