Дачное строительство на землях сельскохозяйственного (с/х, схн) назначения на сайте Недвио

Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.

Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.

В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

  1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
  2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
  3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

Виды сельскохозяйственных участков

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

  • Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
  • Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

  • Лесополосы и пахотные земли;
  • Пастбища;
  • Фруктовые сады;
  • Земли для огороднических целей;
  • Дачные участки.

Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

  • На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
  • На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
  • На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

Теперь поговорим о различиях.

Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

  1. Выращивать плодово-ягодные культуры;
  2. Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
  3. На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).

Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

  1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
  2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
  3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

  • В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
  • Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  2. Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
  3. Согласие собственника на изменение категории земель.

Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

  1. Издать постановление о сносе постройки;
  2. Наложить штраф за незаконное строительство.

Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

  1. Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
  2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
  3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

  1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
  2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
  3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

Новые правила застройки с/х земель

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.

К территориям населенных пунктов относят земли, используемые для строительства и развития наделов. Согласно законодательству предусматривается несколько разновидностей рассматриваемой категории участков. Властными полномочиями на такой территории обладают соответствующие органы.

Что это такое?

В земельном законодательстве предусматривается семь категорий, на которые могут быть поделены участки земли. В данном документе дается понятие землям, принадлежащим населенным пунктам. Указывается, что такими наделами признаются те, что не выходят за границы населенной территории.

Предназначением таких земель является развитие инфраструктуры и проведение строительных работ. Типы разрешенного использования земель закреплены в специально разработанном классификаторе. Границы территорий указываются в законодательных актах. Некоторые субъекты имеют правомочия по их изменению.

Понятие земель НП

В их число входит:

  • органы, осуществляющие властную деятельность на федеральном уровне;
  • власть местного значения;
  • судебные органы.

Состав и зонирование

В градостроительной документации, которая устанавливается относительно каждого региона, прописывается состав земель, относящихся к поселениям. В состав входят следующие группы территорий, относящиеся к зонам:

  • зоны расположения построек, предназначающихся для проживания;
  • территории, имеющие производственное назначение;
  • земли, предназначенные для расположения транспортных схем и инженерных;

    Состав земель

  • угодья с/х назначения;
  • рекреационные наделы;
  • территории, имеющие специальное назначение;
  • земли, предназначенные для строительства объектов, имеющих военное назначение.

Правила относительно землепользования и производства застройки прописываются в градостроительных актах, которые предусматриваются для каждого вида территории в индивидуальном порядке. При этом учету подлежат нюансы относительно развития и расположения наделов, также значения имеют их возможности по отношению к сочетанию разного рода использования участков.

Если земля располагается в жилой зоне, то на ней могут возводиться постройки только жилых зданий, также располагаются объекты, имеющие бытовое, культурное и прочее назначение.

Когда речь идет о землях общественно-деловой зоны, то она имеет своим предназначением возведение административных зданий, объектов, имеющих социальное, образовательное, социальное, бытовое и прочие значения. Зоны промышленного назначения подлежат застройке объектами производственными и прочими, которые могут возводиться согласно законодательным актам.

Законодательство

Понятие и виды наделов, относящихся к землям поселений, регулируются на федеральном уровне с помощью земельного законодательства. Кроме того законодательные нормы принимаются на уровне субъектов по вопросам, относящимся к их компетенции. Также регулирование рассматриваемых отношений осуществляется при помощи градостроительных регламентов, которые подлежат принятию на уровне субъектов.

Виды

Разрешенное использование относительно рассматриваемой категории земель устанавливается в специальном классификаторе. Все наделы, относящиеся к поселениям, в условном порядке могут быть поделены на зоны по территориям.

Указывают такие зоны, как:

  • расположение построек жилого назначения;
  • постройки общественно-делового характера;
  • для ведения предпринимательской деятельности;
  • использования в общественных целях;
  • организации отдыха.

Правовой режим земель

Вышеперечисленные зоны включают в себя несколько видов использования. В том числе:

  • В жилые территории включаются такие виды использования, которые подразумевают строительство построек жилого назначения. Согласно классификатору в них включаются:

    • дома, построенные по типу таунхаусов (блокированный тип);
    • палаточные городки – подразумевается передвижная разновидность;
    • большая этажность включает в себя строительство зданий, выше 8 этажей;
    • средняя этажность – до 8.

    Также могут возводиться жилые дома, являющиеся индивидуальными, например, коттеджи, частные дома и прочее. Кроме того допускается строительство построек бытового назначения, таких как гараж и подсобка. Предусматривается возможность ведения личного подсобного хозяйства с возведением в этих целях частного дома. При этом человек должен иметь основную цель – разведение огорода, сада либо скота.

    Признаки ЗНП

  • В общественно-деловое назначение включаются наделы, где располагаются постройки, предназначающиеся для предоставления разного рода услуг. Это могут быть ветеринарные сервисы, социальные, коммунальные, медицинские и прочие. На таких территориях создаются учреждения образовательной направленности, культурного развития, проведения научной деятельности.
  • Земли, имеющие своим назначение осуществление предпринимательства, подразумевают создание торговых центров, мест для развлечения, организаций, осуществляющих коммерческую и страховую деятельность.
  • На участках, предназначенных для отдыха, создаются объекты спортивного назначения, туристические зоны, поля, отведенные для прогулок, места для охоты и рыбалки.
  • На землях общего пользования размещаются дороги, тротуары, парковки, скверы, водные объекты и прочие.

ВРИ для строительства дома

Для того, чтобы возвести на рассматриваемой категории наделов частный дом, требуется установления таких видов использования:

  • строительство, имеющее индивидуальное жилое назначение;
  • земля относится к ведению подсобного хозяйства;
  • жилое строение блокированного типа.

Индивидуальное строительство

Когда речь идет о строительстве индивидуального характера, то допускается размещать дома, этажность которых не превышает трех.

При этом стоит отметить, что цокольные помещение не подлежат учету, равно как и помещения, имеющее подсобное назначение.

Такой дом может быть только одноквартирным. На территории независимо от формы собственности на землю допускается разведение садоводства и огородничества.

ЛПХ

На наделах, которые отводятся для ведения личного подсобного хозяйства, допускается возведение домов жилого назначения. Устанавливаются правила относительно их этажности – не больше трех. В данной ситуации также учету не подлежат гаражи и подсобные помещения. Особый акцент делается на том, что дом может быть только одноквартирным.

На участке, имеющем рассматриваемое назначение, допускается занятие разведение скота, огородничество и садоводство.

Внимание пользователем земель обращается на то, что подсобное хозяйство по отношению к землям с/х назначения и землям, относящимся к поселениям – абсолютно различаются и имеют разное разрешенное пользование.

В последнем случае строительство домов может осуществляться без ограничения, в другой же ситуации, рассмотренной выше – обязательно требуется согласование с комиссией, занимающейся деятельностью по землепользованию. Также устанавливается требование, согласно которому надел должен на постоянной основе использоваться в соответствии с назначением и производиться его обработка.

Блокированная жилая постройка

Когда речь идет о строительстве данного типа, то говорится о возможности сооружения нескольких домов, которые будут являться одноквартирными. Указывается, что строения примыкают друг к другу.

Устанавливаются требования относительно этажности – как в рассмотренных выше ситуациях она не может превышать значения 3. Учету не подлежат помещения, имеющие подсобное назначение и гаражи. На участке допускается разводить огороды, сады, цветники.

Состав и характеристика земель НП

Понятие рассматриваемого строения предусматривается на законодательном уровне. Делается указание на то, что строение должно состоять из нескольких частей, максимум устанавливается – 10. Также закрепляется, что каждая из частей должна снабжаться отдельным выходом на территорию, которая относится к общей.

Земли населенных пунктов для садоводства, с/х использования

Составными частями каждой категории земельных наделов являются земли, имеющие разное использование, которое разрешено для них. Когда происходит использование вопреки установленным нормам, то к нарушителям применяется предусмотренное законом наказание. Законодатель предусматривает правила, согласно которым осуществление выделение территорий для занятия садоводством или огородничеством.

Отличие между рассматриваемыми разновидностями наделов состоят в разрешенном пользовании относительно выращивания на них сельскохозяйственной продукции, а также тип строений, который может возводиться.

Земли с/х использования в составе ЗНП

Садовый участок под собой подразумевает надел, предназначающийся для взращивания овощей, ягод и прочих плодов. На такой территории разрешается возводить строения, имеющие хозяйственное и жилое назначение.

Предусматривается возможность проживания в них на протяжении 12 месяцев. При этом устанавливается запрет на проведения регистрационных действий. Рассматриваемые наделы могут иметь в качестве собственников частных лиц, либо на них распространяется действие арендного соглашения.

Садоводческая и огородническая деятельность не могут относиться к предпринимательской, что значит использование полученного урожая в личных целях. В законах предусматривается максимальный размер для наделов.

Функции по выделению земель рассматриваемого назначения возлагается на органы муниципалитета. Порядок относительно выдачи прописан в законах. Очередность закрепляется администрацией. В 20 15 году в классификатор были внесены коррективы, чтобы узнать какой тип строений допускается возводить на участке – необходимо обратиться к указанному акту.

Рассматриваемые разновидности наделов, в том числе ДНТ и ДНП могут выдаваться на правах бессрочного пользования. Такое предоставление осуществляется местной администрацией. Если участок на таком основании, то гражданин может рассчитывать на его получение в собственность. Для этого потребуется провести процедуру приватизации.

Когда наделы находятся в использовании товариществ, имеющих некоммерческую направленность, то на них распространяется право собственности федерации или региона. Земли, отведенные для садоводства, могут использоваться с целью возведения на них строений, имеющих капитальное значение. Если речь идет об огородничествах, то допускается возведение только временных строений.

Согласно коррективам, внесенным в 2017 году в законодательные акты, объекты недвижимости, расположенные на садовых участках, должны иметь техническую документацию.

Градостроительное зонирование

Данная процедура производится посредством принятия правил, относящихся к землепользованию и застройке территории. С ее помощью дополняется и развивается основное регулирование деятельности, носящей градостроительный характер. С помощью правил, устанавливаемых относительно использования наделов и их застройки, проводится связь между такой документацией:

  • планировка и территориальное планирование;
  • оказывается воздействие регулирующей направленности на лиц, обладающих правами относительно различных объектов недвижимости, расположенной на территории.

Карта планируемого функционального зонирования

Благодаря зонированию пространства производится раздел участка на разные зоны, в отношении которых устанавливаются границы. Каждый из наделов имеет свой отдельный правовой статус. Также имеется возможность установления некоторых ограничений относительно использования земель.

Когда осуществляется подготовка правил относительно использования наделов и строительства в пределах территориальных зон, учету подлежит:

  • наличие возможности сочетать в пределах одной территории нескольких видов разрешенного пользования;
  • учитывается функциональность зон и параметры, установленные относительно направления, которое планируется применяться;

    Пример градостроительного плана земельного участка

  • зон планировки и использования, закрепленных в законодательстве;
  • также учитываются изменения, которые будут вноситься в надел;
  • учитывается возможность причинения вреда объектам, имеющим капитальное значение, которые располагаются на смежных наделах.

Относительно линий территориальных зон устанавливается, что они проходят:

  • по линиям, выделенным красным цветом;
  • линиям, относящимся к улицам, магистралям, проездам и прочему;
  • границам наделов;
  • границы муниципалитета;
  • прочее.

При установке градостроительных регламентов учитывается:

  • использование территории и объектов строительства по факту;
  • сочетание на одном наделе разных видов использования;
  • функционал наделов;
  • виды зон территориальности;
  • охрана объектов, относящихся к наследованию культурного характера.

Градостроительная документация распространяется на земли и объекты строительства, расположенные в одной зоне.

Понятие состав и особенности земель

Самая большая часть наделов на территории России имеет своей категорией – земли, относящиеся к населенным пунктам. К их числу относят участки, используемые в целях строительства и развития территорий поселений. Границы, относящиеся к поселениям, отделяют рассматриваемую категорию наделов от прочих, что значит, что они не могут пересекаться с земельными наделами.

Порядок, согласно которому осуществляется процедура зонирования, устанавливается в соответствии с надлежащим использованием. Все территории, расположенные в пределах муниципального образования, подразделяются на зоны.

Рассматриваемые земли являются единственными на территории страны, по отношению к которым установлены четкие линии границ.

Говоря относительно правил застройки и использования, можно отметить, что они представлены в виде правовых актов, устанавливающих порядок действий по осуществлению деятельности, носящей градостроительное значение. Разработка и реализация данных норм возлагаются на органы муниципалитета.

Особенности права собственности на ЗУ

Составными частями рассматриваемых наделов являются установленные в правовых актах зоны. Границы в таком направлении устанавливаются так, чтобы каждый участок имел принадлежность только к одной зоне. Устанавливаются случаи, когда надел и расположенные на нем объекты недвижимости, не соответствуют регламентам:

  • когда виды их применения не отражены в разрешенном использовании;
  • размер не соответствует тому, что установлен в качестве предельного.

Прописывается, что наделы, расположенные в пределах населенных территорий, могут изыматься. Допускается их выкуп, включая цели государственного и муниципального значения. Также основания могут предусматриваться правилами относительно производства застроек.

Ограничения и обременения собственности на ЗУ

Если при изъятии наделов сносу подлежат объекты жилой недвижимости, то гражданам предоставляется жилье. Кроме того, собственники жилья могут выбрать взамен предоставления квартир – равнозначную выплату либо перенос своих строений на другие территории.

Одной из особенностей рассматриваемых территорий является то, что на ней располагается большое число зон, относящихся к общему использованию. На них располагаются скверы, водоемы, площади и прочее. Лица имеют право посещать данные территории в беспрепятственном порядке. Также зоны могут носить специальное значение или предназначаться для расположения военных объектов.

Такие зоны могут устанавливаться только органами, осуществляющими на федеральном уровне исполнительные полномочия. Требуется согласование с органами муниципалитета.

Отличительной чертой для этой территории является то, что попасть на нее могут лишь определенные лица.

В качестве исключений предусматривается установление сервитута, носящего публичный характер. Использовать его могут правоохранительные органы, отдельные организации. Закрепляется, что наделы не могут быть объектом общей собственности.

При использовании земель, относящихся к населенным пунктам, пользователями должны соблюдаться нормы законодательных актов, разработанных в данном направлении. Перед началом эксплуатации необходимо ознакомится с нюансами таких земель.

Плюсы и минусы категории земли населенных пунктов (ЗНП)

Вся жизнедеятельность человека прямо или косвенно связана с землей, поскольку мы:

  • занимаемся обработкой земель, чтобы получить необходимые продукты питания,
  • строим на земле дома,
  • пользуемся лесом и водой.

Одной из базовых потребностей людей является наличие жилья.

В России использование земельных участков регламентируется земельным законодательством.

Согласно Земельному кодексу жилое строительство осуществляется на специальном виде территорий. Название этой категории земель — земли населенных пунктов.

Они не являются самой распространенной (протяженной по площади) категорией, но на них проживает большинство населения нашей страны.

Какие категории бывают?

Помимо категории «земли населенных пунктов» существуют и другие, которые обозначены в зависимости от допустимой деятельности на земле. Очевидно, что участок не может параллельно использоваться:

  • для выращивания леса,
  • прокладки железной дороги,
  • выращивания пшеницы,
  • строительства многоэтажного жилого комплекса.

Существует законодательное разделение земельных категорий, чтобы:

  • разграничить возможности использования земли,
  • минимизировать вредные последствия,
  • обеспечить необходимее процедуры по охране и обновлению земель.

Подробнее о различных категориях земель можно прочитать .

  • Земли сельского хозяйства – наиболее ценные. Эти плодородные территории предназначены для культивирования сельскохозяйственных растений и разведения скота. В первую очередь Они выделяются для ведения хозяйства, а оставшиеся — для других целей.
  • земли водного фонда – дно водоемов и земли, занятые техническими и иными сооружениями, связанными с водой.
  • земли запаса – пустые земли на территории государства, для использования которых необходимо изменение категории.

Все способы узнать категорию земельного участка описаны . Самый простой из них — по кадастровому номеру.

Что такое ЗНП?

Земли населенных пунктов (ЗНП) – участки, которые рассчитаны на застройку и расширение территорий проживания людей и используются указанным образом, то есть на них уплотненно проживают люди.

Частый вопрос: категория земель «земли поселений» что это, то же самое, что и ЗНП или нет?

Ответ прост: категория земли поселений теперь называется землями населенных пунктов.

Сейчас понятия «поселение» и «населенный пункт» не синонимичны, в состав поселения может входить не один населенный пункт.

Уже из определения видно, на данной категории земель предполагается строительство, а эта деятельность подпадает под регулирование также и градостроительные нормы. Подробнее о том, на каких категориях земли можно строить, читайте в этой статье.

В зависимости от размеров, численности населения и других факторов населенные пункты делятся на:

  • городские,
  • сельские.

НП могут быть в составе муниципального образования (территория, на которую распространяется компетенция конкретных местных органов власти).

Категория земли ЗНП особая, поскольку она предполагает размещение на своей территории объектов, которые должны были бы относиться к иным категориям, но относятся к ЗНП, поскольку обеспечивают жизнедеятельность населенных пунктов (транспорт, особо охраняемые объекты, сельское хозяйство).

Границы

Граница представляет собой «линию», отделяющую населенный пункт от других видов земель.

Границы НП должны располагаться так, чтобы не было наслоений границ муниципальных образований и участков, которые предоставлены кому-либо.

Как первоначальное утверждение границ НП, так и их изменение фиксируется в главных документах муниципальных образований.

В зависимости от муниципального образования таким документом может быть:

  • генеральный план,
  • схемы территориального планирования.

В другом порядке происходит изменение границ городов с особым статусом:

  1. Москвы,
  2. Санкт-Петербурга,
  3. Севастополя.

Они утверждаются Советом Федерации.

Если какой-то участок из одного НП «переместился» в соседний, то это не влечет каких-либо изменений прав на этот участок.

В территорию населенного пункта не могут быть включены земли иных категорий, поэтому перенос границ предполагает изменение категории земель (либо прилегающие земли становятся землями НП, либо земли НП переходят в другую категорию).

По периметру населенного пункта располагается пригородная зона, она не входит в территорию населенного пункта, а является как бы «запасной» на случай расширения НП.

Не любое пространство подходит для создания населенного пункта. Например, это касается затапливаемых земель и территорий, где предпринимаются попытки сохранения объектов животного мира.

Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:

  • школы,
  • транспорт,
  • магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

  • жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
  • общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
  • производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
  • инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
  • рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
  • сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
  • зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
  • иные зоны.

Важно не путать категорию земель «земли сельского хозяйства» с сельскохозяйственными землями населенных пунктов (НП), это разные виды земель.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами.

Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

  • происхождение,
  • история развития,
  • расположение,
  • возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

ВРИ и категория земель – не тождественные понятия. Для земель одной категории может быть несколько ВРИ.

В классификаторе предусмотрены ВРИ для всех категорий земель.

Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

  • создание огородов,
  • цветников,
  • строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Подробнее про классификатор ВРИ Вы можете прочитать .

Код

Код категории земель — земли населенных пунктов по классификатору 003002000000.

Видео по теме

Подробнее о землях населенных пунктов можно узнать из представленного ниже видео:

Выводы

Земли населенных пунктов – центральная категория земель, так как именно они составляют основу жизнедеятельности людей.

Сегодня, когда на ЗНП сосредоточено практически все народонаселение государства, особую важность приобретает вопрос о рациональности использования имеющихся ограниченных площадей.

Прежде всего, это касается соблюдения законодательного регулирования – градостроительных регламентов, ВРИ, а также неотвратимости применения санкций за нарушения.

Поскольку земли являются невосполнимым ресурсом, немаловажным также являются:

  • соблюдение принципов охраны земель,
  • осуществления безопасного землепользования,
  • нанесение минимального ущерба естественной среде,
  • возмещение причиненного вреда.

Какие участки подходят для дачного строительства?

Дачное строительство возможно на участках различного целевого назначения. Строительство дачного домика на участке каждого вида имеет свои плюсы и минусы, обусловленные законодательными ограничениями и требованиями к оформлению построек.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Земля под дачное строительство

Дачными участками называют земли, имеющие в качестве вида разрешенного землепользования «Ведение дачного хозяйства».

В соответствии с классификатором, утвержденным Приказом № 540, дачный участок предполагает следующие виды деятельности:

  • Строительство жилого дома не более 3-х этажей;
  • Строительство хозяйственных построек;
  • Выращивание сельскохозяйственных культур.

Дачные участки относятся к категории земель населенных пунктов. Строительство на таких землях регулируется Градостроительным кодексом РФ. Согласно п.п. 3,9 ст. 35 ГрК РФ, дачное хозяйство можно вести в жилых и сельскохозяйственных зонах, относящихся к землям населенных пунктов.

Капитальное строительство на дачном участке

Капитальным строением называется объект, предназначенный для долговременной эксплуатации. Такой объект должен иметь фундамент и не подлежит разбору или перемещению на другой земельный участок.

В широком смысле, дачным домиком можно считать капитальную постройку на участке, предназначенном для целей:

  • Дачного хозяйства;
  • Садоводства;
  • Индивидуального строительства жилья (ИЖС);
  • Ведения подсобного хозяйства (ЛПХ).

Согласно Приказу № 540, перечисленные виды разрешенного землепользования предполагают одинаковый тип капитального строения: не выше 3-х этажей и без разделения на квартиры.

Разрешение на строительство

В контексте индивидуального строительства разрешением является документ, подтверждающий соответствие предложенного собственником участка строительного проекта следующим нормам:

  • Проекту межевания территории;
  • Санитарным и инженерным правилам строительства;
  • Градостроительному регламенту (только для земель поселений).

Разрешение необходимо для постройки дома на участке под ИЖС или ЛПХ. Важно знать, что для строительства жилья на участке для садоводства или дачного хозяйства разрешение не нужно (п. 17 ст. 51 ГрК).

Для получения разрешения на строительство в границах личного участка собственнику необходимо обратиться в местную администрацию по месту нахождения данного участка (п. 4 ст. 51 ГрК). Разрешение выдаётся градостроительным комитетом на основании заявления, образец которого можно скачать здесь.

В заявлении нужно указать следующую информацию:

  • Наименование органа подачи;
  • ФИО, контактные данные и данные паспорта заявителя;
  • Адресные ориентиры участка для застройки и его площадь;
  • Вид права пользования участком;
  • Наименование архитектурной фирмы, разработавшей проект постройки;
  • Сведения о проекте (этажность, материал, площади и т.д.).

Для архитектурной фирмы нужно также указать номер лицензии и юридический адрес.

Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ, к заявлению в градостроительный комитет прикладываются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН о происхождении права на участок;
  • Градостроительный план территории;
  • Проект постройки;
  • Ситуационный план с изображением коммуникаций;
  • План подключения будущего дома к коммуникационным сетям;
  • План работ подрядной организации по строительству;
  • Заключение инженерной комиссии БТИ.

После подачи заявления происходит его рассмотрение в течение 30 дней, после чего выдаётся разрешение на строительство или отказ.

Причинами для отказа могут быть:

  • Несоответствие вида разрешенного землепользования участка целям, указанным в заявлении (строительство);
  • Несоответствие представленного проекта территориальному зонированию;
  • Несоблюдение норм изготовления проекта.

При самостоятельном изготовлении проекта можно упустить нормы относительно расположения коммуникаций. Архитектурные компании сверяют проект с планами коммуникаций окрестности и рассчитывают постройку согласно принятым нормам.

Разрешение на использование земель

Согласно п. 1 ст. 39.34 ЗК РФ, разрешение на использование земель необходимо для следующих целей:

  • Ремонта линейных объектов;
  • Строительства временных сооружений;
  • Геологического изучения недр;
  • Ведения промыслов коренных северных народов.

Такие разрешения выдаются при эксплуатации государственных и муниципальных земель. То есть для дачного строительства данное разрешение не нужно.

Какие земли можно использовать под дачное строительство?

Категория земли Вид разрешенного землепользования Описание, возможности застройки.
Земли населенных пунктов Дачное хозяйство
Садоводство
Участки могут быть использованы для строительства собственниками и членами некоммерческих объединений. Плюс: не нужно разрешение на строительство. Минус: Нельзя строить капитальный гараж.
ИЖС Используются для строительства только собственниками. Плюс: Можно строить капитальный гараж. Минус: Требуется разрешение на строительство.
ЛПХ Используются для строительства собственниками и арендаторами у муниципалитета. Плюсы: можно капитальный гараж, можно содержать сельскохозяйственных животных. Минус: нужно разрешение на строительство.
Земли сельскохозяйственного назначения Садоводство Нельзя строить капитальный дом до перевода в городские земли. Плюс: легко переводить в городские земли, обычно большая максимально разрешенная площадь, чем в городских участках для садоводства.
ЛПХ Нельзя строить капитальные дома. Нельзя переводить в городские земли. Плюс: Можно переводить в участки под КФХ с большой разрешенной площадью (до 5 Га) и возможностью строительства дома.

Важно помнить, что с 1-го января 2018 года все дачные участки приравниваются к садовым, согласно ФЗ № 217 от июля 2017 г.

Садовые участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения вблизи границ населенных пунктов можно перевести в категорию городских земель, чтобы получить возможность строительства на таких участках.

Процесс перевода происходит в следующем порядке:

  1. Собственник подаёт ходатайство о переводе в областной земельный комитет;
  2. Заявление рассматривается в течение 60 дней;
  3. Принимается решение о переводе или отказ;
  4. В случае положительного решения принимается акт о смене категории земли.

Отказ может быть получен при запрете местных органов власти на смену категории земли данной территории, а также в случае, если земля представляет особую ценность, или её кадастровая стоимость выше средней по субъекту федерации более, чем в 1,5 раза.

Менять документы на земельный участок после смены категории не нужно, согласно п. 4 ст. 5 ФЗ № 172 «О переводе земель…».

Как рассчитать зарплату по окладу? Мы расскажем вам!

Какие особенности расчета больничного во время вашей беременности. Узнать о них и разобраться в их хитросплетениях, вы можете .

На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

Возможность дачного строительства на участке определяется категорией земли и видом разрешенного использования данного участка. При выборе участка для постройки дачи важно изучить возможность его застройки, изучив публичную кадастровую карту местности и просмотрев местные градостроительные регламенты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Наш блог

Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.

Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.

Где построить дом?

Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.

В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.

Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.

Индивидуальное жилищное строительство

Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.

Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)

Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.

Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)

Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.

Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство (полевые участки)

Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).

«Дачного строительства» больше нет

Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.

Подарок для фермеров

В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.

В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.

Земли для дачного строительства

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *